Soll ich meine Wohnung in Holsterhausen verkaufen oder vermieten?

Welche Steuern fallen wo an?

Beim Verkauf geht es um die Zehnjahresfrist. Liegen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre auseinander, ist der Gewinn steuerpflichtig – außer die Wohnung wurde selbst bewohnt, entweder durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Bei der Vermietung zahlst du Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten. Dazu zählen Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung des Gebäudes. Diese Abschreibung beträgt bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, jährlich 2,5 Prozent, bei jüngeren Bestandsbauten 2 Prozent. Für Holsterhausen ist das relevant, weil hier viel Altbau steht. Abgeschrieben wird allerdings nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb lohnt es sich, den Bodenanteil im Kaufvertrag sauber auszuweisen.

Wie hoch ist die Mietrendite realistisch?

Die Bruttorendite rechnest du so: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal hundert. Aussagekräftig ist sie erst, wenn du die Kosten abziehst.

Zahlen für den Stadtteil stehen unter Mietpreise in Holsterhausen und Kaufpreise in Holsterhausen.

Welcher Aufwand steckt in der Vermietung?

Vermieten ist kein passives Einkommen, sondern ein kleines Nebengewerbe ohne Gewerbeschein. Du suchst Mieter aus, schließt Verträge, rechnest jährlich die Betriebskosten ab, organisierst Handwerker, reagierst auf Mängelanzeigen und hältst dich an die Grenzen des Mietrechts. Kommt Streit dazu, kostet das Zeit und Nerven. Wer das nicht selbst machen will, gibt die Mietverwaltung ab – dann sinkt die Rendite um die Verwaltungsgebühr, dafür bleibt die Arbeit weg. Was alles dazugehört, steht unter Vermieten in Holsterhausen.

Was bedeutet die Spekulationsfrist für mich?

Auch der umgekehrte Fall kommt vor: Wer die Wohnung zuletzt selbst bewohnt hat und nun vermietet, verliert nach einer Weile die Steuerfreiheit für den Verkauf. Rechne beide Wege mit Zahlen durch, nicht mit Gefühl.

Wie entscheidest du mit Zahlen statt Bauchgefühl?

1. Realistischen Verkaufspreis ermitteln lassen.
2. Realistische Kaltmiete ermitteln lassen.
3. Sanierungsbedarf der nächsten zehn Jahre schätzen.
4. Beide Wege über zehn Jahre durchrechnen, inklusive Steuer.
5. Dann erst die persönliche Frage: Willst du Vermieter sein?

Wenn du das Kapital für etwas anderes brauchst, ist die Antwort meist klar. Wenn du es nicht brauchst und Arbeit nicht scheust, wird Vermieten interessanter. Und wenn das Haus vor einer großen Sanierung steht, verschiebt sich die Rechnung oft deutlich Richtung Verkauf. Mehr zur Anlageseite steht unter Kapitalanlage, der Gesamteinstieg unter Immobilie verkaufen.

Häufige Nachfragen

Spricht Holsterhausen eher für Vermieten?

Die Nachfrage ist stabil: Uniklinikum, Hochschulen und kurze Wege in die Innenstadt sorgen dafür. Das senkt das Leerstandsrisiko, ersetzt aber keine eigene Rechnung. Ein altes Haus mit leerer Rücklage bleibt auch in guter Lage ein Risiko.

Kann ich erst vermieten und später verkaufen?

Ja. Bedenke aber, dass eine vermietete Wohnung meist schlechter verkäuflich ist als eine freie, weil Selbstnutzer wegfallen.

Was ist mit Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist möglich, aber an Voraussetzungen und Fristen gebunden. Plane nicht damit, als wäre es ein Schalter, den du jederzeit umlegst. Der Grund muss konkret sein und kann im Streitfall geprüft werden.

Fazit

Verkaufen ist die einfache, endgültige Lösung. Vermieten ist die langfristige mit Arbeit. In Holsterhausen funktionieren beide. Entscheide erst, wenn Verkaufspreis, Miete, Sanierungsbedarf und Steuer als Zahlen auf dem Tisch liegen.