Wie hoch darf die Kaution für eine Mietwohnung sein?

Die gesetzliche Obergrenze

Maßstab ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Kostet eine Wohnung 700 Euro kalt plus 180 Euro Nebenkosten, liegt die Höchstkaution bei 2.100 Euro, nicht bei 2.640 Euro. Eine Vereinbarung über mehr ist zum Nachteil des Mieters unwirksam – der überschießende Teil kann zurückverlangt werden.

Die Grenze gilt für Wohnraum. Bei Gewerbeflächen, Garagen mit eigenem Vertrag und möblierten Sonderformen kann Abweichendes vereinbart werden. Auch eine zusätzliche Bürgschaft neben einer vollen Barkaution ist bei Wohnraum in aller Regel nicht zulässig. Steigt später die Miete, darf die Kaution nicht automatisch nachgefordert werden – maßgeblich ist die Miete bei Vertragsschluss.

Darf ich die Kaution in Raten zahlen?

Ja, und dieses Recht kann dir niemand nehmen. Drei gleiche Monatsraten sind gesetzlich vorgesehen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen.

Eine Klausel, die die volle Zahlung vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam. Praktisch gilt trotzdem: Wer die Wohnung will, zahlt oft sofort. Das ist erlaubt – nur eben freiwillig.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Getrennt vom eigenen Vermögen, bei einem Kreditinstitut, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Beide Seiten können eine andere Anlageform vereinbaren, die Trennung vom Vermögen bleibt aber Pflicht. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Der Sinn dahinter ist Insolvenzschutz: Gerät der Vermieter in Zahlungsnot, ist dein Geld nicht Teil seiner Masse. Verlangst du einen Nachweis über die Anlage und bekommst keinen, darfst du laufende Mietzahlungen in Höhe der Kaution zurückbehalten, bis die Anlage nachgewiesen ist.

Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Nicht automatisch am Auszugstag. Der Vermieter darf eine angemessene Frist prüfen, ob noch Ansprüche offen sind – Schäden über normale Abnutzung hinaus, offene Miete, die laufende Betriebskostenabrechnung. Diese Prüffrist bemisst sich am Einzelfall und dauert häufig einige Monate.

Für die noch nicht abgerechneten Betriebskosten darf ein angemessener Teil zurückbehalten werden, nicht die ganze Summe. Der Rest ist auszuzahlen. Kommt nichts, setze eine schriftliche Frist und verlange eine Abrechnung der Kaution. Eine Übersicht zu Auszug und Umzug steht in der Umzugs-Checkliste.

Was ist eine Mietkautionsbürgschaft?

Statt Geld zu hinterlegen, stellst du eine Bürgschaft – von einer Bank, einer Versicherung oder einer Privatperson. Dein Geld bleibt verfügbar, dafür zahlst du bei gewerblichen Anbietern eine laufende Gebühr, die über die Jahre teurer werden kann als der entgangene Zins.

Der Vermieter muss eine Bürgschaft nicht akzeptieren, wenn im Vertrag eine Barkaution vereinbart ist. Umgekehrt darf er neben einer vollen Barkaution keine zusätzliche Sicherheit verlangen. Für Vermieter, die das sauber aufsetzen wollen, lohnt ein Blick auf Vermieten; rechtliche Fragen klärt die Branche Recht und Steuern.

Häufige Nachfragen

Darf der Vermieter die Kaution für Nebenkosten einbehalten?

Für eine bereits abgerechnete Nachzahlung ja, wenn du sie nicht zahlst. Für eine noch offene Abrechnung darf er einen angemessenen Teil zurückhalten – aber nicht dauerhaft und nicht die komplette Kaution.

Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?

Ja, die Erträge der Anlage stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit. Bei niedrigen Zinsen ist der Betrag oft klein, er gehört aber trotzdem dir. Eine Ausnahme gilt für Wohnheime für Studierende und Jugendliche.

Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

Sie geht auf den neuen Eigentümer über, der in den Mietvertrag eintritt. Du kannst die Rückzahlung von ihm verlangen. Lass dir den Übergang bestätigen. Worauf es bei der Wohnungssuche sonst ankommt, steht unter Wohnung mieten.

Fazit

Drei Nettokaltmieten, drei Raten, getrennte Anlage: Mehr steckt nicht dahinter. Wer das kennt, lässt sich weder eine überhöhte Kaution noch eine Sofortzahlung aufdrücken – und bekommt am Ende zurück, was ihm zusteht.