Gilt die Mietpreisbremse in Essen?

Die Mietpreisbremse gilt nur in Kommunen, die das Land NRW in der Mieterschutzverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Essen steht nicht in dieser Liste. In Essen gelten deshalb die allgemeinen Regeln: Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren und die reguläre Kündigungssperrfrist.

Mietpreisbremse Essen: gilt sie hier überhaupt?

Kurze Antwort

Die Mietpreisbremse greift nur in Städten, die das Land Nordrhein-Westfalen per Mieterschutzverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Essen steht in der aktuellen Gebietsliste nicht. Damit gilt hier bei Neuvermietung keine gesetzliche Deckelung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – wohl aber die allgemeinen Grenzen des Mietrechts.

Was die Mietpreisbremse überhaupt regelt

Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt es den Ländern, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen. In diesen Gebieten darf die Miete bei einem neuen Vertrag höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Vermieter muss vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft geben, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft.

Entscheidend ist also nicht, ob eine Stadt teuer wirkt, sondern ob sie in der Landesverordnung steht. In Nordrhein-Westfalen ist das die Mieterschutzverordnung. Sie umfasst aktuell 57 Städte und Gemeinden. Essen gehört nicht dazu – obwohl die Mieten auch hier gestiegen sind. Die Verordnung wird regelmäßig überarbeitet, zuletzt wurde die Liste deutlich verlängert.

Was in Essen stattdessen gilt

Ohne Verordnung fallen drei Schutzinstrumente weg – und die allgemeinen Regeln greifen.

Regel	In Verordnungskommunen	In Essen
Miete bei Neuvermietung	höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete	keine gesetzliche Deckelung
Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis	15 % in drei Jahren	20 % in drei Jahren
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung	acht Jahre	drei Jahre

Auch ohne Mietpreisbremse bleibt die Grenze zur Mietpreisüberhöhung bestehen: Wer eine deutlich überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots verlangt, handelt ordnungswidrig. Diese Hürde liegt allerdings hoch und greift in der Praxis selten. Für den Alltag heißt das: In Essen verhandelst du über die Miete, du berufst dich nicht auf eine gesetzliche Obergrenze.

Welche Ausnahmen gibt es?

Für den Fall, dass eine Kommune doch in die Liste rutscht, lohnt es, die Ausnahmen zu kennen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind unter anderem:

Neubauten, die erstmals nach dem gesetzlichen Stichtag genutzt und vermietet wurden
die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung
eine bereits zulässig vereinbarte höhere Vormiete
Modernisierungen, die kurz vor der Neuvermietung durchgeführt wurden, im gesetzlichen Rahmen

Die Verordnung ist zudem befristet und wird regelmäßig neu gefasst. Die Gebietsliste kann sich also ändern. Prüfe im Zweifel die aktuelle Fassung beim zuständigen Landesministerium.

Wie prüfe ich, ob meine Miete zu hoch ist?

Auch ohne Mietpreisbremse gibt es einen Maßstab: den Mietspiegel der Stadt Essen. Er gilt für nicht preisgebundene Wohnungen und ordnet die ortsübliche Vergleichsmiete nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung ein. Als ortsüblich gilt dabei eine Spanne um den Mittelwert, nicht ein einzelner Wert.

Nettokaltmiete pro Quadratmeter ausrechnen, ohne Betriebskosten.
Im Mietspiegel das passende Feld für Baujahr und Wohnungsgröße suchen.
Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage berücksichtigen.
Ergebnis mit deiner Miete vergleichen.
Bei großen Abweichungen Beratung suchen, etwa beim Mieterverein.

Marktwerte für den Stadtteil stehen unter Mietpreise in Holsterhausen.

Tipp: Angebotsmieten aus Portalen sind keine Vergleichsmieten. Sie zeigen, was gefordert wird, nicht, was in bestehenden Verträgen tatsächlich gezahlt wird. Für rechtliche Fragen zählt der Mietspiegel.

Was gilt bei möbliertem Wohnen und Kurzzeitmiete?

Möblierte Vermietung ist kein rechtsfreier Raum, aber schwerer zu vergleichen. Üblich ist ein Möblierungszuschlag, der sich am Wert der Einrichtung orientieren muss – eine feste Formel gibt es nicht. Bei befristeten Verträgen braucht der Vermieter einen gesetzlichen Befristungsgrund und muss ihn bei Vertragsschluss schriftlich nennen.

Wer nur für einige Monate in Essen ist, etwa für eine Rotation am Uniklinikum, mietet meist über Apartmentanbieter. Was dabei zu beachten ist, steht unter Wohnung mieten. Rechtliche Fragen klärst du am besten mit Fachleuten aus der Branche Recht und Steuern.

Häufige Nachfragen

Kann Essen später in die Liste aufgenommen werden?

Ja. Die Verordnung wird regelmäßig überarbeitet, und die Zahl der Kommunen hat sich zuletzt deutlich erhöht. Eine Aufnahme gilt dann für neue Verträge ab Inkrafttreten, nicht rückwirkend.

Was kann ich tun, wenn ich die Miete für zu hoch halte?

Dokumentiere Wohnfläche, Ausstattung und Zustand, rechne mit dem Mietspiegel und hol dir eine Einschätzung. Ohne Mietpreisbremse ist eine Rüge nach den Vorschriften zur Mietpreisbremse allerdings kein Hebel.

Gilt die Bremse auch für die Erhöhung im laufenden Vertrag?

Nein. Für Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis gelten eigene Regeln mit Wartefrist und Kappungsgrenze. Was Vermieter dabei beachten müssen, steht unter Vermieten.

Fazit

In Essen greift die Mietpreisbremse derzeit nicht, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung steht. Der Mietspiegel bleibt trotzdem der Maßstab für eine faire Miete. Prüfe die Gebietsliste bei jedem neuen Vertrag neu – sie ändert sich.