Wie hoch ist die Grundsteuer in Essen?

Die Hebesätze der Stadt Essen

Der Rat der Stadt Essen beschließt die Hebesätze per Satzung. Aktuell gelten diese Werte:

Der Hebesatz ist kein Naturgesetz, sondern eine Entscheidung des Rates, und er wird im Rahmen der Haushaltsplanung überprüft. Vorübergehend hatte Essen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze beschlossen. Nach einem verwaltungsgerichtlichen Urteil zur Zulässigkeit solcher differenzierten Sätze gilt in Essen für die Grundsteuer B nun ein einheitlicher Wert. Weitere laufende Kosten stehen unter Grundsteuer und Kosten in Essen.

Wie berechnet sich die Grundsteuer konkret?

Die Formel ist einfach, die Zahlen kommen aus zwei Bescheiden. Vom Finanzamt bekommst du den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid, von der Stadt den Grundsteuerbescheid.

1. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert deines Grundstücks.
2. Dieser Wert wird mit der Steuermesszahl multipliziert – in Nordrhein-Westfalen laut Stadt Essen 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
3. Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz.

Ein Rechenbeispiel: Steht in deinem Messbescheid ein Messbetrag von 50 Euro, rechnest du 50 Euro mal 925 Prozent. Das ergibt 462,50 Euro Grundsteuer im Jahr.

Wer zahlt – Mieter oder Eigentümer?

Steuerschuldner ist immer der Eigentümer. Die Stadt schickt den Bescheid an ihn, und er muss zahlen. Wirtschaftlich landet die Grundsteuer bei vermieteten Wohnungen aber häufig beim Mieter: Sie steht im Katalog der Betriebskostenverordnung und ist damit umlagefähig – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten vor.

Als Vermieter rechnest du sie in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ab, nach dem vereinbarten Schlüssel. Ändert sich der Bescheid mitten im Jahr, greift der neue Betrag ab dem Zeitpunkt, für den er gilt. Wie das in die Abrechnung kommt, steht unter Vermieten.

Wie kann ich gegen den Bescheid vorgehen?

Wichtig ist, den richtigen Adressaten zu treffen. Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid legst du Einspruch beim Finanzamt ein, gegen den Grundsteuerbescheid Widerspruch bei der Stadt. Wer den Hebesatz für zu hoch hält, kommt über den städtischen Bescheid nicht weiter: Die Höhe des Hebesatzes selbst ist eine politische Entscheidung des Rates.

Prüfe im Wertbescheid vor allem die Grunddaten: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Art des Grundstücks. Dort stecken die meisten Fehler. Beachte die Rechtsbehelfsfrist, die im Bescheid genannt ist – sie ist kurz. Unterstützung findest du in der Branche Recht und Steuern.

Welche laufenden Kosten kommen in Essen dazu?

Die Grundsteuer ist nur ein Teil der Grundbesitzabgaben. Auf demselben Bescheid stehen meist auch Abfall, Schmutz- und Niederschlagswasser sowie Straßenreinigung und Winterdienst. Diese Gebühren richten sich nach Behältergröße, versiegelter Fläche und Straßenfrontmetern und werden jährlich neu festgesetzt.

Diese Gebühren steigen unter anderem durch höhere Entsorgungskosten und Beiträge an die Abwasserverbände. Fällig wird die Grundsteuer normalerweise in vier Raten: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte diese Beträge in die Nebenkostenrechnung aufnehmen – zusammen mit dem Hausgeld, siehe Eigentümer und WEG.

Häufige Nachfragen

Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?

Die Bewertung der Grundstücke wurde bundesweit neu geordnet, weil die alten Einheitswerte verfassungswidrig waren. Seither zählen andere Merkmale, und die Städte mussten ihre Hebesätze neu festlegen. Für viele Eigentümer hat sich dadurch der Betrag verschoben – nach oben oder nach unten.

Warum ist mein Nachbar anders belastet als ich?

Weil der Grundsteuerwert vom Grundstück und vom Gebäude abhängt. Fläche, Baujahr, Art der Nutzung und Bodenrichtwert gehen ein. Zwei Häuser in derselben Straße können deshalb sehr unterschiedliche Beträge haben.

Kann ich die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Objekten ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei selbst genutztem Wohneigentum nicht. Den Einzelfall klärt die Steuerberatung.

Fazit

Für deine Grundsteuer in Essen brauchst du drei Zahlen: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Prüfe die Grunddaten im Bescheid, nicht nur das Ergebnis. Und denk daran: Die Steuer zahlt der Eigentümer, tragen kann sie am Ende der Mieter.