Grundsteuer und Nebenkosten in Essen: Hebesatz, Müll, Abwasser

Der Brief von der Stadt Essen liegt auf dem Küchentisch. Grundbesitzabgaben, Grundsteuer, Müll, Abwasser, Straßenreinigung. Du fragst dich: Was davon ist Steuer, was ist Gebühr? Und warum ist das mehr als letztes Jahr? Egal ob du Eigentümer in Essen-Holsterhausen bist oder Mieter mit Nebenkostenabrechnung: Diese Kosten betreffen dich. Hier bekommst du den Überblick.

Steuer und Gebühren: der Unterschied

Auf dem Bescheid der Stadt stehen zwei Arten von Kosten:

• Grundsteuer: Eine Steuer auf Grundbesitz. Du bekommst dafür keine direkte Gegenleistung. Das Geld fließt in den städtischen Haushalt.
• Gebühren: Sie bezahlen eine konkrete Leistung, etwa Müllabfuhr, Abwasser oder Straßenreinigung. Die Höhe richtet sich nach den Kosten dieser Leistung.

Beides zusammen nennt die Stadt Essen Grundbesitzabgaben. Als Vermieter darfst du diese Kosten in der Regel über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist.

So wird die Grundsteuer berechnet

Seit der Grundsteuerreform gilt eine neue Berechnung. Die Formel hat drei Teile:

1. Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt ihn für dein Grundstück.
2. Steuermesszahl: Laut Stadt Essen beträgt sie in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Den findest du im Bescheid des Finanzamts.
3. Hebesatz: Ihn legt der Rat der Stadt fest. Messbetrag mal Hebesatz ergibt deine Grundsteuer.

Die Hebesätze in Essen

Laut Stadt Essen hat der Rat für das laufende Jahr folgende Hebesätze beschlossen:

Ein Blick zurück erklärt, warum das Thema zuletzt für Unruhe gesorgt hat. Für 2025 hatte Essen bei der Grundsteuer B noch unterschiedliche Hebesätze beschlossen: 655 Prozent für Wohngrundstücke und 1.290 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Das Ziel war, Wohnnebenkosten nicht weiter steigen zu lassen. Im Dezember 2025 hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen jedoch ein Urteil zur Differenzierung von Hebesätzen gefällt, das laut Stadt auch Essen betrifft. Die Stadt setzte die Grundsteuer daraufhin zunächst nicht fest und verschickte die Bescheide später gesondert. Inzwischen gilt ein einheitlicher Hebesatz für alle Grundstücke der Grundsteuer B.

Ein Rechenbeispiel

Steht in deinem Messbescheid ein Grundsteuermessbetrag von 50 Euro, rechnest du: 50 Euro mal 925 Prozent. Das ergibt 462,50 Euro Grundsteuer im Jahr. Das ist nur ein Beispiel. Deinen echten Messbetrag findest du im Bescheid des Finanzamts.

Hast du Zweifel am Grundsteuerwert, musst du dich an das Finanzamt wenden. Die Stadt ist an dessen Werte gebunden. Für Widersprüche gelten Fristen. Lies deshalb jeden Bescheid gleich nach Erhalt.

Wann du zahlen musst

Die Grundsteuer wird normalerweise in vier Raten fällig: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag kannst du sie auch einmal im Jahr zahlen. Ein Lastschriftmandat bei der Stadt erspart dir, die Termine im Kopf zu behalten. Ändert sich die Grundsteuer während des Jahres, bekommst du einen neuen Bescheid. Dann können sich auch die Raten ändern.

Die Gebühren: Müll, Abwasser, Straßenreinigung

Die Gebührensätze beschließt der Rat der Stadt Essen jedes Jahr neu. Die Leistungen erbringen vor allem zwei Partner: Die Entsorgungsbetriebe Essen (EBE) kümmern sich um den Abfall. Die Stadtwerke Essen betreiben die Entwässerung. Die Abrechnung läuft über den Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt. Aktuell gelten laut Stadt Essen zum Beispiel diese Sätze:

Laut Stadt sind vor allem Restmüll und Abwasser zuletzt teurer geworden. Gründe sind unter anderem höhere Kosten der EBE, die CO2-Bepreisung bei der Müllverbrennung und steigende Beiträge an die Abwasserverbände wie die Emschergenossenschaft. Die Biotonne blieb im Preis gleich.

Wie du Kosten beeinflussen kannst

Die Grundsteuer kannst du kaum steuern. Bei den Gebühren gibt es aber Stellschrauben:

• Tonnengröße prüfen: Passt die Restmülltonne noch zur Zahl der Bewohner? Wer gut trennt, kommt oft mit einer kleineren Tonne aus.
• Biotonne nutzen: Bioabfall ist günstiger als Restmüll pro Liter Behältervolumen.
• Flächen entsiegeln: Weniger versiegelte Fläche mit Kanalanschluss senkt die Niederschlagswassergebühr. Frag vorher bei der Stadt, was als entsiegelt gilt.
• Wasser sparen: Die Schmutzwassergebühr richtet sich nach dem Frischwasserverbrauch.

In Mehrfamilienhäusern entscheidet meist die Eigentümergemeinschaft oder der Vermieter über Tonnengrößen. Sprich das in der Eigentümerversammlung an. Mehr dazu auf der Seite WEG-Eigentümer in Holsterhausen.

Was das für Mieter bedeutet

Als Mieter bekommst du keinen Bescheid von der Stadt. Die Kosten landen aber über die Betriebskostenabrechnung bei dir. Steigen Gebühren oder Grundsteuer, steigt oft auch deine Vorauszahlung. Prüf deine Abrechnung: Sind die Posten nachvollziehbar? Passt der Verteilerschlüssel? Du hast das Recht, die Belege einzusehen. Mehr zu Mieten im Viertel findest du auf der Seite Mietpreise in Holsterhausen.

Wo du Hilfe bekommst

Fragen zur Grundsteuer und zu den Gebühren beantwortet das Stadtsteueramt der Stadt Essen. Auf essen.de findest du außerdem eine ausführliche Fragen-und-Antworten-Seite zu den Grundbesitzabgaben. Für Fragen zum Grundsteuerwert ist das Finanzamt zuständig.

Fazit

In Essen setzt sich der Bescheid für Grundbesitz aus der Grundsteuer und mehreren Gebühren zusammen. Die Grundsteuer B liegt aktuell einheitlich bei einem Hebesatz von 925 Prozent. Müll und Abwasser sind zuletzt teurer geworden. Wer seine Bescheide versteht und die Stellschrauben kennt, kann Kosten besser planen.

Hinweis: Diese Seite gibt dir einen allgemeinen Überblick. Sie ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen Einzelfall frag einen Mieterverein, Haus & Grund, eine Anwältin oder einen Steuerberater.