Wie wechselt eine WEG in Essen den Hausverwalter?

Welche Mehrheit braucht die Abberufung?

Für Beschlüsse der Eigentümer gilt: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine besondere Mehrheit ist für die Abberufung nicht nötig, und sie ist seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts jederzeit möglich – ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Der Vertrag mit dem Verwalter endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Wichtig ist der saubere Ablauf: Die Abberufung muss als Tagesordnungspunkt in der Einladung stehen, sonst ist der Beschluss anfechtbar. Ein Beschluss ohne ordnungsgemäße Einladung ist angreifbar und kostet am Ende mehr Zeit als eine saubere Vorbereitung. Mehr zu Beschlüssen und Rechten steht unter Eigentümer und WEG.

Wie läuft der Wechsel Schritt für Schritt?

1. Angebote neuer Verwaltungen einholen und vergleichen.
2. Tagesordnung mit Abberufung, Neubestellung und Vertrag ankündigen.
3. Eigentümerversammlung: Beschlüsse fassen, Niederschrift erstellen.
4. Neuen Verwaltervertrag abschließen.
5. Übergabe: Unterlagen, Schlüssel, Konten, laufende Vorgänge.
6. Bankvollmachten ändern, Versicherungen und Dienstleister informieren.

Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Eine erneute Bestellung braucht einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. Plant den Wechsel deshalb mit Vorlauf und nicht erst, wenn der alte Vertrag bereits ausgelaufen ist.

Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?

Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Verzögert sich die Herausgabe, kann die Gemeinschaft sie einfordern. Vereinbart am besten schon im Beschluss einen Übergabetermin und eine Liste dessen, was übergeben wird. Fehlt später etwas, habt ihr eine Grundlage in der Hand.

Wer erstellt die Jahresabrechnung im Wechseljahr?

Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung aufzustellen und einen Vermögensbericht zu erstellen. Endet seine Bestellung mitten im Jahr, ist das ein häufiger Streitpunkt. Regelt das deshalb im neuen Verwaltervertrag ausdrücklich: Wer rechnet welches Jahr ab, und was kostet es. Andernfalls landet die Arbeit bei der neuen Verwaltung und wird als Sonderleistung berechnet. Klärt außerdem, bis wann der alte Verwalter Kontounterlagen liefert – ohne sie kann niemand abrechnen. Ansprechpartner findest du in der Branche Immobilien.

Wie finde ich eine neue Verwaltung?

Für Gemeinschaften mit mindestens neun Sondereigentumsrechten gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Einen Betrieb aus dem Stadtteil findest du unter GOTTSCHLING Immobilien, Austausch unter Eigentümern über Eigentümer im Verein.

Häufige Nachfragen

Was kostet ein Verwalterwechsel?

Der Beschluss selbst kostet nichts. Kosten entstehen durch Sonderleistungen für Übernahme und Prüfung der Unterlagen sowie gegebenenfalls für die Abrechnung des Wechseljahres. Lasst euch beides vorab beziffern.

Können einzelne Eigentümer den Wechsel durchsetzen?

Nein, es braucht einen Mehrheitsbeschluss. Einzelne Eigentümer können aber einen Antrag auf die Tagesordnung setzen lassen.

Was, wenn der alte Verwalter nichts herausgibt?

Dann macht die Gemeinschaft den Anspruch geltend, notfalls gerichtlich. Dokumentiert Fristsetzungen schriftlich und legt die Übergabe im Protokoll fest. Die neue Verwaltung unterstützt dabei in der Regel.

Fazit

Ein Verwalterwechsel ist kein Drama, sondern ein Ablauf: ankündigen, beschließen, Vertrag schließen, übergeben. Der Knackpunkt ist fast immer die Übergabe der Unterlagen. Regelt sie schriftlich, bevor ihr abberuft, und setzt eine klare Frist. Dann läuft der Rest von allein.