Was kostet eine WEG-Verwaltung in Essen?

Kurze Antwort

Die Gebühr einer WEG-Verwaltung wird üblicherweise pro Einheit und Monat berechnet. Eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es nicht, die Höhe ist Verhandlungssache. Sie hängt von der Größe der Anlage, dem Zustand des Objekts und dem vereinbarten Leistungsumfang ab. Was enthalten ist und was extra kostet, steht im Verwaltervertrag.

Welche Leistungen sind in der Grundgebühr enthalten?

Eine feste Preisliste für Essen gibt es nicht, deshalb lohnt sich der Blick auf den Leistungskatalog. Die Grundleistungen ergeben sich aus dem Gesetz und dem Vertrag. Dazu gehören: Wirtschaftsplan aufstellen, Jahresabrechnung erstellen, den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage vorlegen, die Eigentümerversammlung einberufen und durchführen, Beschlüsse umsetzen, die Beschluss-Sammlung führen, Hausgelder einziehen, laufende Verträge betreuen und kleinere Instandhaltungen beauftragen. Je kleiner die Anlage, desto höher fällt die Gebühr je Einheit meist aus, weil der Aufwand nicht im gleichen Maß sinkt. Enthalten ist außerdem die laufende Korrespondenz mit Eigentümern, Dienstleistern und Versicherungen. Mehr zu den Rechten der Eigentümer steht unter Eigentümer und WEG.

Was sind typische Sonderhonorare?

Leistung	warum sie extra berechnet wird
Begleitung größerer Sanierungen	Ausschreibung, Koordination, Abnahme
außerordentliche Versammlung	zusätzlicher Termin und Vorbereitung
Mahn- und Klageverfahren	Aufwand gegen einzelne Eigentümer
Bescheinigungen für Eigentümerwechsel	Einzelvorgang, meist vom Verkäufer zu zahlen
Kopien, Belegeinsicht vor Ort	je nach Vertrag

Lass dir diese Liste vor der Bestellung geben. Ein niedriger Grundpreis mit vielen Sonderposten kann am Ende teurer sein als ein höherer Pauschalpreis. Besonders bei einem alten Haus mit anstehenden Sanierungen lohnt der Blick auf die Position zur Sanierungsbegleitung – sie kann zum größten Einzelposten werden, oft berechnet als Prozentsatz der Bausumme.

Wie vergleiche ich Angebote?

Gleiche Basis herstellen: Preis je Einheit und Monat, netto, mit Umsatzsteuer ausgewiesen.
Leistungskatalog nebeneinanderlegen, Zeile für Zeile.
Sonderhonorare mit realistischen Fallzahlen hochrechnen.
Laufzeit, Kündigung und Preisanpassung prüfen.
Erreichbarkeit und Betreuungsschlüssel erfragen.

Erst danach lohnt der Blick auf die Zahl unten rechts. Der billigste Anbieter ist selten der günstigste. Preisorientierung für den lokalen Markt gibt es auch bei anderen Verwaltungen in der Branche Immobilien.

Wer beschließt über den Verwaltervertrag?

Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Der Vertrag selbst wird zwischen der Gemeinschaft und der Verwaltung geschlossen. Deshalb gehört der Vertragsentwurf vor die Versammlung, nicht erst danach auf den Tisch. Die Eigentümer sollen wissen, worüber sie abstimmen, und nicht nur über einen Namen entscheiden. Ab neun Sondereigentumsrechten gehört außerdem die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Woran erkenne ich eine gute Verwaltung?

Gute Zeichen: Abrechnungen kommen pünktlich, Belege sind digital einsehbar, Rückrufe erfolgen im selben Zeitraum, Beschlüsse werden nachvollziehbar umgesetzt, und bei Sanierungen liegen mehrere Angebote vor. Schlechte Zeichen: Jahresabrechnung dauert über ein Jahr, niemand ist erreichbar, Rücklage stagniert trotz Beschluss.

Ein Betrieb aus dem Viertel ist unter GOTTSCHLING Immobilien eingetragen. Wer sich mit anderen Eigentümern austauschen will, findet das Angebot unter Eigentümer im Verein.

Häufige Nachfragen

Zahlt die Gebühr der Eigentümer oder der Mieter?

Der Eigentümer. Verwaltungskosten sind nicht auf Mieter umlagefähig – anders als die meisten Betriebskosten. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung vermietet ist.

Steigt die Gebühr automatisch?

Nur wenn der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält. Lies sie genau und prüfe, ob sie an einen Index gekoppelt ist oder frei festgelegt werden kann.

Lohnt sich eine Verwaltung in Eigenregie?

Bei sehr kleinen Gemeinschaften ist das möglich, aber aufwendig und haftungsträchtig. Ab neun Einheiten gilt ohnehin der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, sobald ein Drittel der Eigentümer das verlangt.

Fazit

Eine feste Gebühr für Essen gibt es nicht. Entscheidend ist, was im Vertrag steht. Vergleiche Leistungskataloge statt Prozentzahlen, rechne Sonderhonorare mit und achte auf Laufzeit und Erreichbarkeit. Eine gute Verwaltung zahlt sich über die Rücklage und weniger Streit von selbst zurück.